01/12/2017

Nue-propriété des parts d’une SCI : les intérêts d’emprunts sont-ils déductibles ?

Le Conseil d’État a confirmé, dans une décision du 24 février 2017, que les intérêts des emprunts contractés pour acquérir la nue-propriété des parts d’une SCI qui détient un bien donné en location nue ne sont pas déductibles.

 

Ainsi, en cas de démembrement des parts d’une SCI, le revenu net foncier de la société – c’est-à-dire la différence entre les loyers perçus et les charges foncières – est imposable au nom de l’usufruitier des parts. Ce dernier peut déduire du bénéfice foncier imposable en son nom les intérêts des emprunts contractés pour acquérir l’usufruit des parts de la SCI.

 

Le nu-propriétaire, quant à lui, ne perçoit pas de revenu foncier au titre de la nue-propriété des parts de la SCI détentrice de l’immeuble en location. Les intérêts des emprunts qu’il a contractés pour financer l’acquisition de la nue-propriété ne sont donc pas considérés comme une charge exposée pour l’acquisition ou la conservation d’un revenu foncier. De fait, ces intérêts ne sont pas déductibles des revenus fonciers qu’il pourrait percevoir d’autres droits ou biens immobiliers lui appartenant.

 

Le Conseil d’État, qui était saisi d’une demande d’annulation, a confirmé ces dispositions présentés au BOFIP : « les intérêts des emprunts contractés personnellement par le nu-propriétaire de parts d’une société détenant un immeuble loué, pour financer l’acquisition de la nue-propriété de ces parts, ne sont pas déductibles dès lors que ces dépenses ne peuvent être considérées comme engagées en vue de l’acquisition ou la conservation d’un revenu ou de la propriété de l’immeuble donné en location. »

 

Le conseil des experts VOLENTIS Patrimoines

 

Le démembrement des parts d’une SCI emporte des conditions spécifiques d’application du droit. Si ce montage peut présenter des avantages fiscaux, il n’est pas exempt de risques juridiques – acte anormal de gestion ou abus de droit, par exemple.

 

Le démembrement des parts d’une SCI doit être dûment analysé avant d’être mis en œuvre et ses conséquences juridiques, économiques et fiscales doivent être évaluées.

 

Les experts VOLENTIS Patrimoines peuvent vous accompagner dans cette démarche et vous conseiller le montage le mieux adapté à votre situation et à votre projet. N’hésitez pas à nous interroger ou à nous appeler au 01 58 18 63 43.

 


 

Sources :

 

Conseil d’État, 8ème – 3ème chambres réunies, 24/02/2017, 395983

 

BOI-RFPI-BASE-20-80-20120912

 

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Une question ?

Un conseiller est à votre disposition.

Laissez-nous vos coordonnées, nous vous rappellerons très rapidement.